VALOR COMERCIAL
ESTIMACIÓN DE PRECIO DE CASA O APARTAMENTO
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El valor de mercado corresponde al precio al que un inmueble o derecho inmobiliario podría razonablemente transmitirse en caso de venta privada en el momento de la Pericia, suponiéndose previamente que se cumplen las siguientes condiciones:
- la libre voluntad del vendedor y del comprador,
- la previsión de un plazo razonable para la negociación, teniendo en cuenta la naturaleza del inmueble y la situación del mercado,
- el mantenimiento del valor a un nivel sustancialmente estable durante este período, independientemente de si el inmueble se ofreció a la venta en condiciones de mercado, sin reservas y con la publicidad adecuada,
- la ausencia de factores de conveniencia personal.
Los términos valor de mercado, valor de mercado o valor de realización (expresión utilizada en el decreto del 5 de noviembre de 1990 relativo a las Compañías de Seguros) pueden considerarse como sinónimos de valor de mercado.
El valor de mercado de un inmueble se puede definir en dos hipótesis:
- el valor de un inmueble libre o presuntamente libre, partiendo del principio de que el inmueble se encuentra vacante y libre de todo título de ocupación.
- el valor del inmueble “ocupado”, que tiene en cuenta la presencia de ocupantes en el local, ya sea titulado o no.
En este último caso, el valor depende también de las condiciones jurídicas y financieras de la ocupación y de la calidad del o los ocupantes.
- ya sea mediante un enfoque de comparación directa,
- ya sea mediante la capitalización o actualización de una renta teórica o real.
Otros métodos de valoración, en particular los que utilizan el coste de reposición, sólo se utilizan excepcionalmente, es decir, como comprobación cruzada o cuando la aplicación de uno u otro de los dos métodos principales resulta imposible o difícil.
EDIFICIOS MÚLTIPLES
Se pueden utilizar dos enfoques para el valor de mercado de edificios multifamiliares, en particular para viviendas:
- ya sea una venta "al por mayor"
- ya sea una transferencia lote por lote (venta por corte)
USO ACTUAL O USO ALTERNATIVO
Existen varios enfoques para el valor de mercado, dependiendo de si se asume que la propiedad se encuentra en su uso actual o en otro. Las conclusiones, por supuesto, pueden variar considerablemente según los diferentes usos, las condiciones del mercado y el costo de la conversión.
VALOR DE ALQUILER DE MERCADO
VALOR DE UTILIDAD
El valor de utilidad se define como la cantidad de dinero (o inversión global) que un gestor de negocios prudente y sabio estaría dispuesto a desembolsar para disponer de un activo directamente necesario para llevar a cabo su actividad.
En ocasiones se le ha denominado con otros términos, como valor de uso, valor de utilización y valor operativo. Puede compararse con el concepto de coste de reposición (véase más adelante). También es similar al «valor actual», tal como se define en el Código de Comercio, es decir: «el valor estimado que se calcula en función del mercado y la utilidad del activo para la empresa».
El Valor de Utilidad se puede calcular utilizando dos tipos de métodos, dependiendo de la naturaleza del activo a evaluar:
- o bien se trata de un bien relativamente "estándar o común"; en este caso el valor de utilidad corresponde al
Valor de mercado incrementado con los impuestos, derechos y gastos de adquisición, así como cualquier obra de adaptación o desarrollo;
- o bien se trate de un bien específico, en cuyo caso se utilizará el método del coste de reposición.
COSTO DE REEMPLAZO BRUTO
COSTO NETO DE REEMPLAZO
VALOR DE LA CONTRIBUCIÓN
PRECIO DE CONVENIENCIA
VALOR DE VENTA FORZOSA
Se trata del valor realizable de una propiedad o derecho inmobiliario en un contexto de restricción, independientemente de la naturaleza de este (judicial, psicológico, financiero u otro). Refleja una diferencia significativa, al menos en la mayoría de los casos, con el valor medio de mercado.
La expropiación no entra, a priori, en el marco de una venta forzosa; de hecho, si la enajenación es obligatoria, las bases de la indemnización deben ser el valor de mercado y el daño sufrido por el expropiado en la fecha de referencia.
VALOR DE REEMPLAZO
Se define como el coste de reconstrucción de edificios y equipos de carácter inmobiliario (edificios por destino), incluidos honorarios y costes técnicos.
A diferencia del valor de mercado, generalmente se establece en el mismo valor o en un valor equivalente con base en cotizaciones.
Se refiere únicamente a los edificios y a los equipamientos (Servicios Generales o Elementos de Confort) vinculados a ellos.
VALOR DEL SEGURO
El valor del seguro es el valor por el cual un activo está asegurado con una compañía. Sirve como base para calcular el pago de las primas anuales del seguro y para debatir la posible indemnización en caso de siniestro.
El valor del seguro puede cubrir dos conceptos:
- el valor de reposición, definido anteriormente (calculado de forma idéntica o equivalente),
- el nuevo valor después de la amortización (nuevo valor al que se ha aplicado un coeficiente de amortización teniendo en cuenta la antigüedad del inmueble y su estado de conservación).
VALOR DE LOS DERECHOS DE ARRENDAMIENTO
Este es el precio promedio que probablemente recibirá un inquilino al transferir su contrato de arrendamiento a un sucesor.
El derecho a un contrato de arrendamiento es, por lo tanto, la contrapartida económica a las ventajas de asumir un contrato de arrendamiento existente, que incluye cláusulas más o menos ventajosas y la existencia de una renta que puede parecer significativamente diferente a la del mercado. En el caso de las empresas, la ubicación es de especial interés, ya que tiene un impacto directo en la actividad.
Por tanto, la evaluación de un derecho de arrendamiento consiste en evaluar el valor de todas las diferentes ventajas de las que se beneficiará un inquilino durante un período de tiempo variable.
El valor del derecho de arrendamiento suele ser inversamente proporcional al importe de la renta pagada en virtud del contrato. Aumenta con la duración del arrendamiento y el grado de protección o los beneficios que disfruta el inquilino en virtud del mismo.
Es importante distinguir claramente entre el derecho al arrendamiento:
- por una parte, los activos empresariales de los que puede ser uno de los componentes,
- por otra parte, el derecho de entrada o el precio de la llave, que se analizan como contraprestación de ventajas al concluir un contrato de arrendamiento, una modificación o su renovación, y que se pagan al propietario.
El derecho de entrada o dinero llave constituye en realidad el equivalente de capital del alquiler y tiene un régimen jurídico y fiscal significativamente diferente del del derecho de arrendamiento.
