Ciertos defectos ocultos en el momento de la recepción y que causan daños importantes están cubiertos por una garantía de diez años después de la recepción.

Los elementos del equipo tienen una garantía de dos años.

Estas garantías permiten, cuando se detecta un problema y entra dentro del ámbito de los daños garantizados, obtener una indemnización, sin necesidad de acreditar la responsabilidad del fabricante, que se presume.

Esta presunción de responsabilidad sólo puede descartarse en caso de fuerza mayor o de acción de un tercero que intervenga en la producción del daño.

El cumplimiento de estas garantías se asegura mediante el recurso al seguro de daños al edificio que debe ser suscrito por el propietario del proyecto.

En su defecto, también se podrá utilizar el seguro de responsabilidad civil del fabricante. A falta de cualquiera de estos seguros, la garantía corresponderá a quien se considere fabricante.

El periodo de garantía es de diez años, reduciéndose a dos años para los elementos desmontables del equipo.

El punto de partida es la recepción.

El plazo de garantía no puede reducirse ni suspenderse. Sin embargo, puede interrumpirse mediante una citación o una admisión de responsabilidad.

DAT: declaración de finalización de obras

GPA: Garantía de finalización perfecta

GBF: garantía de buen funcionamiento

Todos los daños a los elementos del equipo están cubiertos por la garantía de dos años, excepto en dos casos:

En ambos casos se benefician de la garantía de diez años.

Los elementos inseparables son aquellos cuya eliminación o sustitución no puede realizarse sin dañar el edificio (por ejemplo: una tubería incrustada bajo las baldosas, un revestimiento de mármol sellado son inseparables).

Beneficiarios de la garantía decenal

La garantía de diez años se beneficia de:

El propietario del proyecto es la persona en cuyo nombre se realiza el trabajo.

Éste puede ser el propietario del terreno sobre el que se construirá la estructura o el titular de un derecho de construcción.

Esto también aplica al comprador de una propiedad en proceso de finalización. De hecho, al recibir la obra, adquiere derecho a una acción de diez años por el período restante desde su recepción.

El nuevo propietario adquiere, junto con la obra, la garantía decenal, que se considera accesoria a la cosa vendida. Sin embargo, al transferir la obra, el propietario original conserva el derecho a ejercer la garantía decenal, si aún existe interés.

Este es el caso cuando el comprador ha presentado una reclamación contra él basándose en la garantía de vicios ocultos.

En caso de subdivisión, la asociación sindical encargada de la gestión y conservación de los equipamientos colectivos tendrá derecho a iniciar una acción de responsabilidad decenal.

La asociación de propietarios puede interponer una demanda por daños a las zonas comunes durante diez años. Los copropietarios deben actuar individualmente en caso de daños a las zonas privadas. La asociación también puede interponer una demanda para obtener reparaciones en las zonas privadas si el daño se origina en las zonas comunes.

Naturaleza de los daños cubiertos y excluidos por la garantía decenal

Los daños que dan lugar a responsabilidad decenal son:

aquellos que comprometer la solidez de la casa, por ejemplo: grietas graves en las paredes, hundimientos importantes del pavimento, hundimiento de la estructura;

hacerlo inadecuado para el fin previsto (impidiendo la habitabilidad total o parcial, por ejemplo);

afectar a la solidez de los elementos de equipamiento que forman parte de las obras de viabilidad, cimentación, forjado, cerramiento y cubierta: infiltraciones de agua por la cubierta, por la fachada, rotura de una tubería empotrada en un forjado.

El seguro de daños a la construcción no cubre la falta de mantenimiento ni el mal uso de la vivienda.

El propietario del proyecto deberá:

realizar el mantenimiento periódico de las estructuras exteriores de madera (ventanas, toldos, etc.);

Asegúrese de que las canaletas y canales no estén bloqueados por hojas;

evitar sellar los dispositivos de ventilación;

Vacíe el tanque séptico regularmente.

Si surge un defecto grave como resultado de un mantenimiento deficiente, el propietario del proyecto es responsable. En ese caso, no será posible obtener una indemnización basada en el seguro de daños al edificio.

La indemnización debe permitir a la víctima reconstruir la estructura dañada o parte de ella. La estructura debe ser restaurada, como si el daño nunca hubiera ocurrido.

Pero la reparación se limita al coste de la vivienda declarado en el contrato de seguro y actualizado.

En caso de controversia, los jueces de primera instancia tienen plena discreción sobre el alcance y las condiciones de la indemnización por daños y perjuicios. No están obligados a seguir los informes periciales.

El importe de la reparación incluye el IVA, si éste es abonado definitivamente por el titular del proyecto.

El seguro obligatorio no incluye las garantías de pérdida de uso ni de alquiler. Sin embargo, es posible solicitar una prórroga del contrato de daños al edificio para cubrir daños inmateriales.

Independientemente de su importancia, y aunque no sean en ningún caso comparables a los trabajos de reparación de los daños garantizados, los costes ocasionados por los trabajos de demolición, desmontaje, retirada o desmontaje están cubiertos por las garantías del seguro obligatorio.

Sin embargo, para ser cubiertas de esta manera, estas obras deben constituir un accesorio esencial a la reparación.

En los contratos de seguro de daños a edificios no existe deducible.

El plazo más comúnmente aceptado es de cinco días desde la fecha del conocimiento del siniestro.

La declaración de reclamación se considerará efectuada si contiene al menos la siguiente información:

Desde la recepción de la declaración de siniestro, el asegurador dispone de 10 días para notificar al asegurado que la declaración no se tiene por hecha y solicitar la información faltante.

Si la aseguradora no cumple el plazo de 60 días desde la recepción de la declaración de siniestro, deberá notificar al asegurado su decisión sobre el principio de la aplicación de las garantías previstas en el contrato. Durante este plazo, la aseguradora deberá designar un perito para que registre, describa y evalúe los daños y elabore un informe preliminar. A la vista de este informe preliminar, la aseguradora notificará al asegurado su decisión sobre el principio de la aplicación de las garantías del contrato. La aseguradora comunicará el informe preliminar al asegurado antes o, a más tardar, en el momento de la notificación.

El asegurador no podrá designar perito si considera que el daño es inferior a 1.800 € o que no constituye un daño cubierto por el seguro.

En este caso, notifica al asegurado su oferta de indemnización o su denegación de cobertura dentro de los quince días siguientes a la recepción de la declaración de siniestro. Si el asegurado no está de acuerdo, podrá solicitar el nombramiento de un perito.

Si se designa un experto, su función es observar, describir y evaluar los daños.

Las pericias se realizan de forma contradictoria. El asegurado puede estar asistido o representado. Cualquier observación del asegurado se deja constancia en el informe pericial.

En esta evaluación están presentes expertos en seguros y partes interesadas en la construcción cuya responsabilidad podría ser retenida.

Si la aseguradora no responde en un plazo de 60 días a partir de la recepción del siniestro, se adquirirá la garantía. El asegurado está autorizado a asumir los gastos hasta el importe que haya estimado él mismo.

Al final de la evaluación, el perito elabora un informe preliminar en el que se indican las medidas de precaución a adoptar para evitar el agravamiento del trastorno.

Contiene un análisis de los daños, que permite a la aseguradora determinar si el asegurado tiene derecho a cobertura. Incluye una estimación del coste de las obras recomendadas.

Tras el informe preliminar, la aseguradora decide sobre el derecho a la cobertura. Debe motivar cualquier decisión de denegar la indemnización.

La aseguradora, que acepta la ejecución de las garantías, dispone de 90 días desde la recepción de la declaración del siniestro para presentar una oferta de indemnización, de carácter provisional, destinada a sufragar los trabajos de reparación del daño.

En caso de dificultades excepcionales debidas a la naturaleza o magnitud del siniestro, el asegurador podrá, al mismo tiempo que notifique su conformidad con la aplicación de las garantías, ofrecer al asegurado un plazo suplementario para la formulación de la oferta de indemnización.

La propuesta deberá estar justificada y basarse exclusivamente en consideraciones técnicas.

El plazo adicional está sujeto a la aceptación del propietario del proyecto y no puede exceder de 135 días.

Si el asegurado acepta la oferta que se le hace, el pago de la indemnización se efectuará dentro de los 15 días siguientes a la aceptación.

notifica al asegurador su desacuerdo, mediante carta certificada con acuse de recibo;

Al mismo tiempo que manifiesta su desacuerdo, puede solicitar que se realicen las reparaciones por el importe que él mismo haya establecido, y beneficiarse como anticipo del pago de tres cuartas partes del importe de la indemnización notificada por la aseguradora. Este anticipo, fijo y no sujeto a revalorización, que se deducirá del importe final de la indemnización que se cobrará a la aseguradora, se abonará en un solo pago en un plazo máximo de 15 días a partir de la recepción, por parte de la aseguradora, de la solicitud del asegurado.

Para cualquier disputa relacionada con el seguro, en particular la negativa de la aseguradora a cubrir el siniestro, el propietario del proyecto debe remitir el asunto al Tribunal Superior del lugar donde se encuentra el edificio.

El informe final del perito establece las medidas definitivas a adoptar para obtener la reparación integral del daño, así como su estimación.

La compensación se actualiza y revaloriza para tener en cuenta la diferencia entre la fecha en que se calcula y la fecha en que se efectuará el pago.

La cuantía de la indemnización se desglosa entre el coste de la obra y los costes adicionales, teniendo en cuenta, en su caso, los costes ya incurridos y la indemnización provisional que se haya pagado.

Toda persona física o jurídica que encargue la ejecución de obras de deconstrucción como propietario de la obra, agente o vendedor, deberá suscribir un seguro de daños al edificio antes del inicio de la obra.

Las personas obligadas a suscribir un seguro contra daños a la edificación incluyen:

El seguro de daños a la construcción debe contratarse a más tardar en la fecha en que se redacta la declaración reglamentaria de apertura de la obra.

En caso de que una compañía aseguradora autorizada para cubrir este riesgo deniegue el seguro a una persona sujeta a la obligación de asegurar, esta podrá contactar con la Oficina Central de Precios (BCT). Para contactar con la BCT, el propietario del proyecto deberá enviar una carta certificada con acuse de recibo a su aseguradora para solicitar un seguro de daños al edificio. El silencio de la aseguradora durante 45 a 15 días a partir de la recepción de la carta se considerará una denegación. Con prueba de esta denegación implícita (o explícita), el propietario del proyecto contactará con la BCT.

La Oficina Central de Precios tiene como función exclusiva fijar el monto de la prima con la que la compañía de seguros está obligada a garantizar el riesgo que se le ofrece.

Puede determinar el monto de un deducible en caso de reclamo que seguirá siendo responsabilidad del asegurado.

En caso de daños cubiertos por la garantía decenal del constructor, el propietario del proyecto que no haya contratado un seguro de daños al edificio deberá contactar directamente con el contratista principal o su aseguradora, quien intervendrá en determinadas circunstancias. Sin embargo, el plazo para la resolución del siniestro es mayor que si el propietario del proyecto hubiera contratado un seguro de daños al edificio.

De hecho, debe esperar a que el perito, designado en la mayoría de los casos para todos los contratistas, determine las responsabilidades.

La aseguradora de la empresa declarada responsable indemniza entonces al propietario.

En ausencia de seguro de daños al edificio y de seguro de responsabilidad civil, la única acción que el propietario del proyecto puede tomar será contra el constructor, presumiblemente responsable de todos los daños cubiertos por la garantía de diez años.

Sin embargo, en caso de quiebra financiera de la compañía de seguros, en 2003 se creó un fondo de garantía de seguro obligatorio de daños para proteger, en determinadas condiciones, a los asegurados, suscriptores, miembros o beneficiarios de prestaciones de contratos de seguro cuya suscripción se hace obligatoria por una disposición legislativa o reglamentaria.

La jurisprudencia ha aceptado que puedan dar lugar a una acción de indemnización por daños y perjuicios durante diez años sobre la base de la responsabilidad contractual de derecho común.

Desde la ley del 17 de junio de 2008 que reforma el plazo de prescripción en materia civil, estos desórdenes deben ser responsabilidad de los constructores (artículo 1792-4-3 del código civil), que prescribe a los 10 años de su recepción.