Certains vices cachés à la réception et entraînant de gros dommages sont couverts par une garantie de dix ans après la réception.

Les éléments d’équipement sont garantis pendant deux ans.

Ces garanties permettent, lorsque un désordre est constaté et rentre dans le domaine des dommages garantis, d’obtenir réparation, sans avoir à apporter la preuve de la responsabilité du constructeur, celle-ci étant présumée.

Cette présomption de responsabilité ne peut être écartée qu’en cas de force majeure ou fait d’un tiers intervenant dans la réalisation du dommage.

La mise en œuvre de ces garanties est assurée par le recours à l’assurance dommages-ouvrage obligatoirement souscrite par le maître d’ouvrage.

A défaut, l’assurance responsabilité du constructeur peut également être mise en œuvre. En l’absence de l’une ou l’autre de ces assurances, la garantie est due par les personnes réputées constructeur.

Le délai de garantie est de dix ans réduit à deux ans pour les éléments d’équipement dissociables.

Le point de départ en est la réception.

Le délai de garantie ne peut être ni réduit, ni suspendu. Cependant, il peut être interrompu par une citation en justice ou par une reconnaissance de responsabilité.

DAT : déclaration d'achèvement des travaux

GPA: garantie de parfait achèvement

GBF : garantie de bon fonctionnement

Tous les dommages sur les éléments d’équipement relèvent de la garantie biennale, sauf dans deux cas :

Dans ces deux cas, ils bénéficient de la garantie décennale.

On entend par indissociables les éléments dont la dépose ou le remplacement ne peuvent s’effectuer sans détérioration du bâtiment (par exemple : une canalisation encastrée sous le carrelage, un revêtement de marbre scellé sont indissociables).

Les bénéficiaires de la garantie décennale

La garantie décennale bénéficie :

Le maître de l’ouvrage est la personne pour le compte de laquelle les travaux sont effectués.

Ce peut être le propriétaire du terrain sur lequel va être édifié l’ouvrage ou le titulaire d’un droit de construire.

Il s’agit aussi de l’acquéreur d’un logement en état futur d’achèvement. En effet, il reçoit à la livraison de l’ouvrage, le droit à l’action décennale pour la durée restant à courir depuis la réception.

Le nouveau propriétaire acquiert, avec l’ouvrage, la garantie décennale qui est considérée comme un accessoire de la chose vendue. Toutefois, en cédant l’ouvrage, le maître de l’ouvrage initial conserve le droit d’exercer l’action en garantie décennale, s’il y a encore intérêt.

Tel est le cas, lorsque l’acheteur a formé contre lui une demande fondée sur la garantie des vices cachés.

Dans un lotissement, l’association syndicale chargée de la gestion et de la conservation des équipements collectifs, est recevable à engager l’action en responsabilité décennale.

Le syndicat de copropriétaires peut exercer l’action décennale pour les désordres des parties communes. Les copropriétaires doivent agir individuellement pour les désordres des parties privatives. Le syndicat peut également agir pour obtenir la réparation des parties privatives si l’origine des désordres se situe dans les parties communes.

Nature des dommages couverts et exclus par la garantie décennale

Les dommages qui engagent la responsabilité décennale sont

ceux qui compromettent la solidité de la maison, il s’agit par exemple : de fissures graves des murs, d’un important affaissement de dallage, d’un effondrement de charpente ;

la rendent impropre à sa destination (empêchant en tout ou partie l’habitation par exemple) ;

affectent la solidité des éléments d’équipement faisant corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert : infiltrations d’eau par la toiture, par la façade, rupture de canalisation encastrée dans un plancher.

L’assurance dommage-ouvrage ne couvre pas le défaut d’entretien ou le mauvais usage de la maison.

Le maître de l’ouvrage doit :

entretenir régulièrement les ouvrages extérieurs, en bois (fenêtre, auvents,...) ;

veiller à ce que les chenaux et les gouttières ne soient pas bouchés par des feuilles ;

éviter de calfeutrer les dispositifs de ventilation ;

vidanger régulièrement la fosse septique.

Si un défaut grave apparaît suite à un défaut d’entretien, le maître de l’ouvrage en est responsable. Aucune indemnisation fondée sur l’assurance dommage-ouvrage ne sera alors possible.

L’indemnisation doit permettre à la victime de reconstruire l’ouvrage ou la partie d’ouvrage endommagée. L’ouvrage doit être remis à neuf, comme si le dommage ne s’était jamais produit.

Mais la réparation est limitée au coût déclaré de la maison dans le contrat d’assurance et actualisé.

En cas de litige, les juges du fond apprécient souverainement l’étendue et les modalités de la réparation du dommage. Ils ne sont pas tenus de suivre les rapports d’expertise.

Le montant de la réparation inclut la TVA, si celle-ci est payée définitivement par le maître d’ouvrage.

L’assurance obligatoire n’inclut pas les garanties "privation de jouissance " et " pertes de loyers ". Il est cependant possible de demander par extension du contrat " dommages-ouvrage " une garantie des dommages immatériels.

Quelle que soit leur importance, et même s’ils sont sans aucune mesure avec les travaux de réparation des dommages garantis, le coût engendré par les travaux de démolition, déblaiement, dépose ou démontage est couvert par les garanties obligatoires des assurances.

Toutefois, pour être ainsi couverts, ces travaux doivent constituer l’accessoire indispensable de la réparation.

Il n’y a pas de franchise dans les contrats d’assurance dommages-ouvrage.

Die am häufigsten akzeptierte Frist beträgt fünf Tage ab Kenntnis des Schadens.

Die Anspruchserklärung gilt als abgegeben, wenn sie mindestens folgende Angaben enthält:

Der Versicherer hat nach Eingang des Schadenfalls 10 Tage Zeit, dem Versicherten mitzuteilen, dass der Schaden als nicht erhoben gilt, und die fehlenden Angaben anzufordern.

Wenn der Versicherer die Frist von 60 Tagen ab Erhalt der Schadensmeldung nicht einhält, dem Versicherten seine Entscheidung über den Grundsatz der Inanspruchnahme der im Vertrag vorgesehenen Garantien mitteilen. Während dieser Zeit muss der Versicherer einen Sachverständigen beauftragen, den Schaden zu beobachten, zu beschreiben, zu beurteilen und einen Vorbericht zu erstellen. Aufgrund dieses Vorberichts teilt der Versicherer dem Versicherten seine Entscheidung über den Grundsatz der Inanspruchnahme der Vertragsgarantien mit. Der Versicherer teilt dem Versicherten den Vorbericht vor oder spätestens während dieser Mitteilung mit.

Der Versicherer darf keinen Sachverständigen benennen, wenn er der Ansicht ist, dass der Schaden weniger als 1.800 € beträgt oder kein von der Versicherung gedeckter Schaden ist.

In diesem Fall teilt er dem Versicherten sein Leistungsangebot oder seine Verweigerung des Versicherungsschutzes innerhalb von fünfzehn Tagen nach Eingang des Anspruchs mit. Ist der Versicherte damit nicht einverstanden, kann er einen Sachverständigen bestellen.

Wird ein Sachverständiger bestellt, besteht seine Aufgabe darin, den Schaden zu beobachten, zu beschreiben und zu bewerten.

Gutachten werden widersprüchlich durchgeführt. Der Versicherte kann sich unterstützen oder vertreten lassen. Etwaige Beobachtungen des Versicherten werden im Gutachten festgehalten.

Bei diesem Gutachten sind Versicherungsexperten und Bauarbeiter, deren Verantwortung beibehalten werden könnte, anwesend.

Das Schweigen des Versicherers innerhalb von 60 Tagen nach Eingang des Anspruchs führt zum Erwerb der Garantie. Der Versicherte ist berechtigt, die Kosten im Rahmen der von ihm selbst veranschlagten Beträge zu tragen.

Am Ende des Gutachtens erstellt der Gutachter ein Vorgutachten, in dem die zu treffenden Vorsichtsmaßnahmen zur Vermeidung einer Verschlimmerung der Störung aufgeführt sind.

Es enthält die Schadensanalyse, die es dem Versicherer ermöglicht, über die Eröffnung des Garantieanspruchs des Versicherten zu entscheiden. Es enthält eine Schätzung der Kosten der empfohlenen Arbeit.

Am Ende des Vorberichts entscheidet der Versicherer über den Anspruch auf die Garantie. Er muss jede Entscheidung, eine Entschädigung abzulehnen, begründen.

Der Versicherer, der die Inanspruchnahme der Garantien übernimmt, hat 90 Tage nach Eingang der Schadensmeldung Zeit, ein vorläufiges Angebot zur Zahlung der Schadensbehebungsarbeiten vorzulegen.

Bei außergewöhnlichen Schwierigkeiten aufgrund der Art oder des Umfangs des Schadens kann der Versicherer dem Versicherten gleichzeitig mit seiner Zustimmung zur Anwendung der Garantien eine Nachfrist für die Erstellung des Entschädigungsangebots einräumen.

Der Vorschlag muss begründet sein und ausschließlich auf technischen Erwägungen beruhen.

Die Nachfrist bedarf der Zustimmung des Auftraggebers und darf 135 Tage nicht überschreiten.

Nimmt der Versicherte das ihm unterbreitete Angebot an, wird die Entschädigung innerhalb von 15 Tagen nach Annahme ausbezahlt.

er teilt dem Versicherer seinen Widerspruch per Einschreiben mit Rückschein mit;

gleichzeitig mit seinem Widerspruch kann er Reparaturen in der von ihm selbst festgesetzten Höhe vornehmen lassen und als Vorschuss drei Viertel der vom Versicherer mitgeteilten Entschädigungssumme erhalten. Dieser feste und nicht neu zu bewertende Vorschuss, der auf den endgültigen Betrag der dem Versicherer in Rechnung gestellten Entschädigung angerechnet wird, wird auf einmal innerhalb von höchstens 15 Tagen nach Eingang des Antrags beim Versicherer gezahlt der Versicherte.

Bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Versicherung, insbesondere bei der Weigerung des Versicherers, den Schaden zu decken, muss der öffentliche Auftraggeber das Tribunal de Grande Instance für den Standort des Gebäudes anrufen.

Der Abschlussbericht des Sachverständigen legt die endgültigen Maßnahmen fest, die zu ergreifen sind, um eine vollständige Reparatur der Störungen zu erreichen, sowie deren Einschätzung.

Die Entschädigung wird aktualisiert und neu bewertet, um der Differenz zwischen dem Tag ihrer Bewertung und dem Tag der Zahlung Rechnung zu tragen.

Die Höhe der Entschädigung gliedert sich in die Arbeitskosten und die Nebenkosten, gegebenenfalls unter Berücksichtigung der bereits geleisteten Kosten und der geleisteten vorläufigen Entschädigung.

Jede natürliche oder juristische Person, die als Eigentümer, Vertreter oder Verkäufer Rückbauarbeiten durchführen lässt, muss vor Eröffnung des Geländes eine Schadensversicherung abschließen.

Zu den Personen, die für den Abschluss einer Bauschadenversicherung erforderlich sind, gehören:

Die Bauschadensversicherung muss spätestens zum Zeitpunkt der Erstellung der behördlichen Eröffnungserklärung des Geländes abgeschlossen werden.

Widerspricht eine versicherungspflichtige Person einer Versicherungsverweigerung durch ein zur Risikoübernahme zugelassenes Versicherungsunternehmen, kann sie sich an die Zentrale Preisfestsetzung (BCT) wenden , muss der Kunde einen Brief per Einschreiben mit Rückschein an seinen Versicherer richten, um eine Schadensversicherung zu beantragen. Deren Schweigen während 45 15 Tagen ab Erhalt des Schreibens gilt als Ablehnung. Mit dem Nachweis dieser impliziten Weigerung (oder einer expliziten Weigerung) kontaktiert der Kunde die BCT

Das Central Bureau of Pricing hat die ausschließliche Aufgabe, die Höhe der Prämie festzulegen, durch die die Versicherungsgesellschaft das ihr angebotene Risiko abdecken muss.

Sie kann die Höhe eines Selbstbehalts im Schadensfall festlegen, der in der Verantwortung des Versicherten verbleibt.

En cas de dommage relevant de la garantie décennale du constructeur, le maître d’ouvrage qui n’a pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage, doit s’adresser directement à l’entreprise principale ou à son assureur, qui intervient dans certaines conditions. Mais les délais de règlement du dossier sont plus longs que s’il avait souscrit une assurance dommages-ouvrage.

Il lui faut en effet attendre que l’expert, désigné, dans la plupart des cas, pour l’ensemble des entrepreneurs, détermine les responsabilités.

L’assureur de l’entreprise déclarée responsable indemnise, ensuite, le propriétaire.

En l’absence d’assurance dommages-ouvrage et d’assurance responsabilité, la seule action du maître d’ouvrage se fera contre le constructeur présumé responsable de tous les dommages relevant de la garantie décennale.

Cependant en cas de défaillance financière de l’entreprise d’assurance, un fonds de garantie des assurances de dommages obligatoires a été mis en place en 2003 pour protéger, dans certaines conditions, les personnes assurées, souscriptrices, adhérentes ou bénéficiaires de prestations de contrats d’assurance dont la souscription est rendue obligatoire par une disposition législative ou réglementaire.

La jurisprudence a admis qu’ils peuvent donner lieu à une action en réparation pendant dix ans sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Depuis la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, ces désordres devraient relever de la responsabilité des constructeurs (article 1792-4-3 du code civil) qui se prescrit par 10 ans à compter de la réception.