CONDITIONS GÉNÉRALES D'EXERCICE DE L'EXPERTISE EN ÉVALUATION IMMOBILIERE

Conditions générales

L'Expert est soit une personne physique, soit une personne morale.

Si l'Expert est une personne morale, la Direction technique de celle-ci doit être assurée par un ou des Experts Personnes physiques.

Conditions financières

- L'Expert convient de sa rémunération avec ses Mandants.

- Il s'engage à faire couvrir sa responsabilité civile professionnelle ainsi que celle de ses collaborateurs par une compagnie d'assurance notoirement solvable.

ÉTHIQUE PROFESSIONNELLE

L'Expert s'engage à respecter les règles déontologiques principales rappelées ci-dessous.

Devoirs de l'expert

L'Expert peut refuser une mission, mais s'il l'accepte il doit la remplir complètement.

Pendant l'exécution de sa mission, il doit :

· procéder à ses opérations dans l'honneur, la dignité et la correction,

· accomplir ses tâches en toute impartialité,

· conserver son indépendance en excluant toute pression ou influence,

· conclure en toute conscience et bonne foi,

· respecter le secret professionnel,

· déposer ses conclusions dans les délais convenus.

Relations avec ses mandants

L'Expert est présumé indépendant lorsqu'aucun intérêt personnel, aucun lien de parenté de subordination n'est susceptible d'influencer son évaluation. Dans le cas contraire, il doit se récuser1.

Il doit en outre :

· mettre en œuvre tous les moyens d'investigation nécessaires à l'accomplissement de sa mission,

· être en mesure de justifier ses conclusions,

· rédiger un rapport clair et précis.

Relations avec ses confrères

L'Expert doit entretenir des relations courtoises avec ses confrères.

- En toute confraternité, il peut échanger avec eux les informations et données non confidentielles utiles à leurs travaux, sans nuire aux intérêts de son mandant.

Responsabilité vis-à-vis des tiers

Le mandant est libre de faire du rapport de l'Expert telle utilisation qu'il lui plaira pourvu qu'il en respecte l'intégralité et la finalité convenue.

- Vis-à-vis de ses mandants et des tiers, la responsabilité professionnelle de l'Expert correspond à son obligation de moyens et non de résultat.

Publicité

Lorsque le recours à la publicité n'est pas formellement interdit, cette publicité doit s'exercer avec mesure et conformément à la loi.

- Un Comité d'Application de la Charte fixera les conditions dans lesquelles la présente Charte pourra être utilisée à des fins promotionnelles.

PRINCIPES ET MÉTHODES D'ÉVALUATION

L'Expert reste libre du choix des principes et des méthodes adaptées aux conclusions qu'il doit produire.

Toutefois il doit exister entre les adhérents à la Charte un consensus sur les grands principes d'évaluation, la méthodologie de base et la présentation des Rapports d'Expertise.

Les principes méthodologiques, en particulier sur le plan de la terminologie, sont développés ci-après dans le GUIDE MÉTHODOLOGIQUE RELATIF A L'ÉVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS.

Types de valeurs

Il existe deux catégories de valeurs en matière de terrains et de bâtiments :

· Les valeurs de marché (valeur vénale, valeur locative),

· Les valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou net).

1 - LES VALEURS DE MARCHÉ

Valeur vénale

C'est le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l'amiable au moment de l'Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :

a) la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur,

b) un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,

c) que la valeur soit à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,

d) que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate,

e) l'absence de facteurs de convenance personnelle.

Valeur locative

C'est la contrepartie financière annuelle susceptible d'être obtenue sur le marché de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de location.

Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données.

La notion de valeur locative de marché implique qu'il n'y a pas, parallèlement à la conclusion du bail, de versement d'une somme en capital soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée).

La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur.

2 - LES VALEURS DE REMPLACEMENT

Coût de remplacement brut

Il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l'identique ou à l'équivalent, qui s'y trouvent, impôts non récupérables, frais, taxes, honoraires inclus.

Coût de remplacement net

Il s'agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et obsolescence.

Méthodes d’évaluation

Il existe quatre grandes familles de méthodes d'évaluation de biens immobiliers.

Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché)

Celles-ci consistent à comparer le bien faisant l'objet de l'Expertise, à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d'Expertise.

Les méthodes par le revenu

Celles-ci consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.

Les méthodes par le coût de remplacement

Celles-ci consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation.

Cette dernière catégorie de méthodes est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.

Les méthodes dites "professionnelles"

Celles-ci s'appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres...) lorsque leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par le revenu ou par comparaison.

On peut y assimiler la méthode dite du "bilan-promoteur" parfois appelée méthode de récupération foncière ou du compte à rebours opérateur. Cette méthode consiste à déterminer la valeur d'un terrain, d'une charge foncière ou d'un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d'une opération de promotion, de réhabilitation ou d'aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l'opération.

 

APPLICATION

1 - Toute organisation adhérente est tenue de faire respecter par ses membres les dispositions de la présente Charte et des textes qui la composent : GUIDE MÉTHODOLOGIQUE RELATIF À L'ÉVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS, GUIDE DES DILIGENCES, PRINCIPES DÉONTOLOGIQUES COMMUNS.

2 - Pour veiller à leur application, les Associations signataires constituent un Comité d'Application de la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière.

 

 

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